碎片空间定位于分散式办公，类似办公领域的“自如”，为业主打理商办资产，把空间进空间标准化改造，服务B端用户。但碎片空间又不是联合办公，单体空间只租赁给单一客户，并不提供共享服务。

 

据刘意介绍，中关村核心区有大约300栋楼，每栋楼按照3万平方米面积计算，办公面积就达到近千万平方米。这其中，大物业楼盘占比80%，小业主楼盘占比20%，即小业主物业面积共近200万平方米体量。

 

今年，大量供应入市叠加上半年疫情的影响，北京写字楼租赁市场一片惨淡。据高力国际三季度市场数据显示，北京甲级写字楼空置率已高达17.5%，四季度或将突破20%，同时租金也进一步下探。

 

“租金下调已经成为大趋势。”刘意指出，以中关村为例，从3月份开始，写字楼租金水平直线下降，幅度甚至达到20%-30%。并且，即使租金下跌，空置率也依然处在高位。

 

令人意外的是，北京商办市场的惨淡，对碎片空间影响并不大。究其原因，在于深耕二字。

 

据刘意介绍，碎片空间的深耕，主要靠采集数据化与管理数据化来实现。前者是通过专业的房源信息管理系统，将业务人员每天从市场调查来的数据录入、归类、搭建数据模型，并进行数据化分析和处理；后者则是通过专业楼宇管理系统，从基本信息、合同管理、租客管理、资金管理、数据分析等几个方面，实时监测物业的在租均价、出租率、空置率、空置面积等一系列数据，最大限度提高了整体管理效率。这些来自市场一线的宝贵资料，对碎片空间的空间扩张和管理运营有着重要的指导意义。

 

 

刘意指出，中关村定位于科技产业，为了迎合区域定位，碎片空间也一直倾向此类客户。同时，为了避免小型创业企业的高流动性，中型企业成为了碎片空间的主打客群。

 

“中型企业客群，通常已处于稳定发展中，为此，我们主攻100-500平方米灵活空间，满足这类企业在生命周期中的各种调整，无论收缩还是扩张，都能在碎片空间内实现‘流动”刘意说。

 

此外，来自市场的一手信息，还令碎片空间能够迅速抓住优质房源，如电梯出口正对、户型好、朝南向等，即使租金略高于市场平均水平，也完全不担心“出货”，抗风险性极强。

 

碎片空间在疫情下表现得十分坚挺。一方面，中型企业客群定位避免了破产、跑路风险，另一方面，优质资产又扛住了整体租赁市场的不景气，既稳住了出租率，疫情后仍保持在96%，使盈利有了可实现的根本。在刘意看来，吃透区域，也就是中关村核心5公里范围内，是第一位的。碎片空间的“深耕”，短时间内或许不能带来规模及营收方面的快速增长，但足够稳健。

 

以空间为入口，提供增值服务，或尝试从B端业态中挖掘出C端消费市场，是近年来联办企业在租金差之外，最为“用力”的事。碎片空间当然也做过类似尝试，但结果并不“美好”。

 

刘意认为，企业服务的市场的确存在，但能做好这部分的前提必须满足几点：

 

1、拥有足够的规模；

 

权且不用定义“碎片空间”到底是不是联合办公，作为办公空间运营商，年轻的刘意有超乎年龄的对行业的冷静思考，即便在最狂热的前两年，碎片发展的步调也没有乱。

 

按照市场空间，碎片空间的规模天花板似乎“天然”就很低，这主要源于其物业选择的受限太大——中关村核心区位、承租自个人业主、面积区段在100-500平方米、优质户型（朝南向、电梯正对等），能够满足这4个标签的物业，数量实在不多，既限制了碎片空间的在管物业规模，又要求其必须深耕市场。而这一切，势必都将影响碎片空间规模化的速度。

 

对于这一点，刘意认为，碎片空间专注于为个人业主提供专业资产托管服务，在中关村区域内市场潜力巨大，营收甚至可以做到亿级规模，但前提仍然是深耕。

 

“深耕的意义在于，我们可以通过产品、服务，提升品牌口碑和影响力，在后续的物业选择上逐步扩大边界，扩充选择。同时，即使不是最好的户型，也能做到迅速满租。”刘意表示。

 

在刘意看来，规模扩张，切记不能着急。因为扩张考验的不仅是资金实力，团队运营管理能力更为重要。当在管物业逐渐增加，持续地打磨产品、夯实运营，是真正需要花时间持续去做的事情。

 

关于规模扩张，碎片也想走出中关村，甚至走出北京，但其选址要求只有一个——“核心区中核心区”，然后，“要像树一样，深深扎根，需要时间，逐渐长高”。